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发布时间:2022-08-26 08:04:50
房屋质量缺陷损失价格评估的基本方法
成本法
成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案,按评估基准日的相关市场价格及费用水平,求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和的一种价格评估方法。公式为:
V=C1+C2+C3+***-C5
式中 V——房屋质量缺陷损失评估值;
C1——拆除工程费用;
C2——修缮工程费用;
C3——***工程费用;
***——直接经济损失;(修复期间或修复后造成的经济损失,如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等)
C5——被拆除物残值。(按市场回收价格确定)
该方法适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。
影响被征收房屋价值的因素包括哪些?
(1)区位:即房屋所在城市的区位状况,包括当前环境变动以及未来的规划前景。
(2)用途:要区分被征收房屋是住宅还是非住宅,如果是非住宅,还要区分是营业性用房还是非营业性用房。
(3)建筑结构:房屋结构包括钢结构、钢筋混凝土结构、砖木结构、简易结构等,要区分被征收房屋属于哪一种。
房屋安全鉴定中房屋查勘的顺序
先承重构件后非承重构件
1、承重构件:主要了解房屋结构承重构件工作状态及完损情况,判断其是否存在失效状态;
2、非承重结构:主要了解非承重构件的构造、连接、整体性、牢固性、完损等情况。
先表面后隐蔽
1、表面:主要通过结构构件的表面完损状况进行查勘,当怀疑其内部存在缺陷时,应进行必要的深入检测。
2、隐蔽:主要通过结构构件的有规律的表面现象,或上部结构带有明显的因下部结构损坏导致的问题特征时,应对存在问题的隐蔽部位进行检查。
房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。主要包括:自营房屋的经济收益的减少、租赁房屋的租金收益减少、市场交易价值的减损等。两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。在房屋存续期间,存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格,首先要建议委托方委托***工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书,判定房屋***级别,并出具修复方案或不可修复、需要拆除重建的鉴定意见书。
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